Gayrimenkul Değerlemesi

Piyasa değeri (Pazar değer, makul değer) tespit çalışmaları; Bir mülkün , istekli alıcı ve istekli satıcı arasında , tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan , basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak , uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır. Piyasa Değeri; “Yeniden Yapım Maliyeti Yöntemi”, “Emsal Karşılaştırma Yöntemi ”, “Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi” ve “Proje Geliştirme Yöntemi” yaklaşımlarından Değerleme Uzmanınca uygun görülen yöntemler kullanılarak varılan analiz sonuçlarının değerlendirilmesidir.

• Arsa, arazi
• Konut, villa, müstakil bina
• Dükkan
• İşyeri, ofis, plaza
• Sanayi tesisleri, fabrikalar, depolama tesisleri
• Alışveriş merkezleri
• Otel, tatil köyü, konaklama tesisleri
• Tarımsal işletmeler
• Rekreasyon alanları
• Marina ve limanlar
• Akaryakıt satış istasyonları
• Diğer gayrimenkuller.

Tarımsal Mülk ve İşletmelerin Değerlemesi;

Günümüzde modern tarımsal işletmeler tarımsal mülk kapsamını oldukça genişletmiştir. Tarımsal işletmeler; arazileri, tarımsal yapıları, teknik altyapısı, hayvanları, ekilen ürün ve ağaçları, makine ve ekipmanları ile bir bütündür, değerleme çalışmalarında bu bütünün tüm parçaları ve bütünün oluşturduğu maddi olmayan varlık değerleri de dikkate alınır. Aynı bölgede klasik yöntemle tarım yapılan araziler ile modern işletmelerin kullandığı arazilerdeki m2 birim fiyatları aynı olmayacaktır. Tarımsal işletmelerin değerleme çalışmalarında, yukarıda sayılan tüm unsurları incelediğimizde işletmenin varlığını ve bu varlığın sürdürülebilir özelliklerini ortaya koyabiliriz.

Maden Değerlemesi;

İşletilen yada işletme hakkı alınan sahanın toplam rezerv miktarı, kaynağın türüne göre rezervin saflığı yada ayarı, çıkarma ve işleme maliyetleri, piyasa satış fiyatı, işletmenin makine ve techizatı, tabiki işletme hakkı yada lisansı en önemli değişkenlerdir. Bu değişkenler, yeraltı kaynağının türüne göre oldukça farklılıklar göstermekle birlikte izlenen değerleme yöntemleri benzerdir.

Alışveriş Merkezi ve Plaza Değerlemesi;

Alışveriş merkezleri ve plazaların piyasa rayiç satış ve kira değerlerine gelir yöntemi kullanılarak, nakit indirgeme ve nakit akımları analizleri vasıtasıyla ulaşılmaktadır.

Gelir getiren ticari mülklerin değerleme çalışmalarında, gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ve merkezin demografik ve sosyo-ekonomik yapısının detaylı bir biçimde analiz edilmesi, ayrıca bölgede yer alan diğer benzer gayrimenkullerin teknik özellikleri, aylık kira rakamları, hitap ettikleri sosyo-ekonomik çevre ve doluluk oranlarının incelenmesi çalışmanın temel dayanak noktalarını oluşturması açısından gereklidir.

Turistik Tesis Değerlemesi;

Gelir yöntemi ile değerlerine ulaşılan bu tür tesislerin bölgesel, fiziksel ve teknik özelliklerinin yanında yatak başı maliyet, doluluk oranı ve tesis derecelendirmesi dikkate aldığımız en önemli unsurlardır.

Sağlık ve Eğitim Tesisi Değerlemesi;

Piyasa rayiç değerini oluşturan emsal satışların yanında, yatırımı doğrudan etkileyen makine ve ekipmanlar ile marka değerleri belirleyici olmaktadır.

Rekreasyon Alanları (Eğlence –sanat merkezleri, kongre-fuar merkezleri, Oyun ve Spor alanları, Dini Tesisler, Anıtlar, Gezinti Alanları, Restoranlar vb.) Bu alanlar tüm şehrin ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak tasarlanan kentsel servis alanları olarak karşımıza çıkmaktadır, bu nedenle değerleme çalışmasında yapmanız gereken incelemeler ve analizler tüm kenti kapsamalıdır. Ayrıca bu kadar fazla çeşitlilikte içeriği olan alanlar için yapılacak değerleme çalışmalarında bilinen bütün değerleme yöntemlerinin bir arada kullanılması gerekebilir. Alanların büyük olması nedeniyle özellikle arsa değerinin tespiti önemlidir, ayrıca rekreasyon alanlarının yapısını incelerken, bu alanların bulunduğu bölgeye kattığı artı değer dikkat çekici boyutlarda olmaktadır.

Sanayi Tesisleri Değerlemesi;

Fabrikalar, imalathaneler, enerji üretim tesisleri, depolama tesisleri, limanlar, lojistik tesisler de bu kapsamda değerlendirilir. Sanayi tesisleri için yapılacak değerleme çalışmalarında genellikle bina ve arazi değerlerinin üzerine çıkan makine, techizat ve üretim hattı değerleri bulunmaktadır, ayrıca bu tesislerin niteliklerine göre özel inşaat maliyetleri dikkat çekici boyutlarda olabilmektedir. Bu nedenle farklı disiplinlerdeki uzmanlar ile ortaklaşa yapılacak çalışmalarda, arsa, bina, makine, isim hakkı gibi tüm hak ve faydaların, bunun yanında tesisin üretim kapasitesi, pazar payı, faydalandığı teşvikler, ham maddeye ve pazara uzaklık gibi değişkenlerde dikkate alınmaktadır.